Le droit de l'urbanisme et le droit administratif, deux branches majeures du droit public, entretiennent des relations complexes. Si le droit de l'urbanisme affirme son autonomie, il n'en reste pas moins étroitement lié au droit administratif, notamment en matière de gestion des biens publics. Maître Nicolas Desmeulles, avocat en droit public au Havre, nous éclaire sur les subtilités de cette articulation et les enjeux pour les porteurs de projets.
Le droit de l'urbanisme se distingue au sein du droit public par son caractère fortement codifié et procédural. Le code de l'urbanisme regroupe un ensemble dense de règles dérogatoires, encadrant strictement les procédures d'autorisation comme les permis de construire ou les plans locaux d'urbanisme (PLU). Il comprend également des règles sur la protection de l'environnement et du patrimoine architectural.
Cette spécificité se retrouve dans le contentieux de l'urbanisme. Le juge administratif, lorsqu'il contrôle la légalité d'un permis de construire, statue uniquement en application du droit de l'urbanisme. Il applique des règles procédurales propres, comme le principe de cristallisation des moyens soulevés ou la possibilité de régularisation des autorisations en cours d'instance.
Bon à savoir : le contentieux de l'urbanisme représente une part significative du contentieux administratif, avec plus de 10% des recours devant les tribunaux administratifs.
Malgré cette autonomie revendiquée, le droit de l'urbanisme entre parfois en collision avec le droit administratif des biens, notamment le droit domanial. Les projets de construction en surplomb ou sur le domaine public cristallisent ces difficultés.
Se pose alors la question de l'articulation entre le permis de construire et les autorisations d'occupation domaniale. Le juge de l'urbanisme vérifie uniquement la conformité du projet aux règles d'urbanisme, sans se prononcer sur sa compatibilité avec les règles de gestion domaniale, comme l'explique Maître Desmeulles.
Pourtant, le code de l'urbanisme impose au pétitionnaire de fournir l'accord du gestionnaire du domaine en cas de construction en surplomb. Cette exigence révèle bien la complémentarité entre les deux polices administratives.
Exemple : Un promoteur immobilier souhaite construire un immeuble dont les balcons surplomberont le trottoir, dépendance du domaine public routier communal. Il devra obtenir un permis de construire en justifiant de l'accord de la commune pour cette occupation du domaine, en plus de respecter les règles du PLU.
Pour les porteurs de projets, la vigilance s'impose pour sécuriser leurs opérations sur le plan urbanistique et domanial. Il est essentiel d'anticiper en amont les différentes autorisations requises et de s'assurer de leur compatibilité.
A noter : Les délais d'instruction des autorisations d'urbanisme sont parfois longs, pouvant aller jusqu'à plusieurs mois pour un permis de construire. Il est important d'intégrer ces délais dans le calendrier prévisionnel du projet.
Maître Desmeulles insiste sur la nécessité d'une analyse juridique fine prenant en compte les différentes branches du droit public applicables :
Cette approche intégrée permet de prévenir les risques de blocage ou de remise en cause des projets. Elle offre une sécurité juridique indispensable dans des opérations souvent complexes et coûteuses.
Bon à savoir : En 2021, près de 40 000 recours contentieux ont été déposés devant les juridictions administratives en matière d'urbanisme (source : MTETM), témoignant de la complexité et des enjeux de cette matière.
En conclusion, si le droit de l'urbanisme et le droit administratif ont chacun leurs spécificités, leur articulation reste incontournable. Les zones de friction existent, mais peuvent être surmontées par une analyse juridique rigoureuse et une stratégie adaptée. L'accompagnement d'un avocat comme Maître Nicolas Desmeulles est un atout précieux pour sécuriser ses projets et parer aux difficultés qui émaillent souvent le processus de construction.
Le cabinet de Maître Desmeulles, à taille humaine et ancré au Havre, offre son expérience en droit public et un accompagnement personnalisé. Il met son expérience et ses compétences au service des porteurs de projet pour leur apporter des solutions juridiques fiables et adaptées, au croisement du droit de l'urbanisme et du droit administratif des biens.
En résumé, voici les points clés à retenir :